転貸/サブリース

Sub Lease

弊社は店舗物件専門の不動産会社として、不動産(店舗物件)の所有者様に対して店舗物件のサブリース(転貸)サービスを提供しています。弊社の行うサブリース事業とは、大家様より店舗物件を弊社が長期的にお借りして、大家様に代わってテナントの管理や客付け(リーシング)を行うというものです。

サブリース(転貸)とは

サブリース契約とは転貸とも呼ばれ、不動産所有者が物件を貸し出す際、入居者と直接契約をせずに、契約の間に第三者を挟む、間接的な賃貸借契約の在り方を言います。例えば弊社にサブリースをお任せいただいた場合、まず「不動産所有者様(賃貸人)」と「M&A Properties(賃借人)」が賃貸借契約を締結し、「M&A Properties(転貸人)」は「入居テナント(転借人)」と転貸借契約を締結する事になります。

通常契約
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サブリース(入居時)
つまりこの場合、大家様にとっては弊社が借主で、入居テナント様にとっては弊社が(転)貸主という関係性です。一見、遠回りに見えるサブリース契約ですが、所有者様にとっては、次に挙げるようなお悩みを解決するメリットがあります。

大家様のよくあるお悩み

入居テナントが解約を出した時

次の後継先の客付け(リーシング)や候補者選定等の対応をしなければならない。

テナントが入れ替わる時

賃料の発生しない期間が生まれてしまう場合がある。
店舗運営に際しての専門的な質問への回答が求められる。

後継テナントが決まった時

新入居者との間で契約締結作業をしなければならない。
新入居者の内装工事などの管理・対応に追われる。

テナントが入居中

テナントの管理やトラブルの対応をしなければならない。
テナントの与信が低く、賃料の未払い等が発生する懸念がある。

これらの問題は、全て大家様が、「貸主」として入居者と向き合い、対応をしなければならない事によっています。

サブリースのメリット

サブリースには大きく分けて2つの特徴があり、それにより上記の問題は全て解決します。

特徴①  貸主としての立場と業務をサブリースしている弊社に代行させる事が出来る。

店舗特有のトラブルに対する未然の防止

入居者との対応は弊社が行いますので、面倒なテナントの管理をする必要が無くなります。

入居テナントの与信に対する不安の解消

弊社が借主としてしっかり月々の賃料をお支払いたします。当然、入居テナントからの家賃の徴収はサブリース元である弊社が行う事になります。

特徴②  入居テナントが入れ替わっても、サブリースしている弊社との契約は継続するため、契約を巻き直す必要がない

安定した賃料収入の実現(空室リスクの低減)

既存テナントの退去時、支払い賃料の空白期間(空家賃)が発生しません。

テナント入替の際に発生する後継者探しや入居候補者対応が不要

テナントの入れ替え業務は弊社が全て行います。

入退去に伴う契約の煩わしさからの解放

入居者が解約しても、大家様と弊社の契約は継続しますので影響はありません。新入居者様と弊社間で新たな契約を締結します。

サブリース(入れ替え時)

なぜ、M&A Propertiesのサブリースが選ばれるのか

創業以来「店舗専門」

弊社は店舗のサブリースに特化しております。それは弊社が創業より10年以上積み重ねた「店舗専門の不動産仲介会社」としての経験と情報により、住居とは特性の大きく異なる店舗での様々な問題点をスムーズに解決出来るノウハウを有しているからです。

住居と異なる店舗の管理

住居と店舗は異なり、テナントが入居・開業の際には電気やガス、給排水の設備に関する専門的な知識や、諸法令に関する知識が必要となります。専門的で難解なこれらの対応は、全て弊社が行います。

客付け(リーシング)

弊社はサブリース業以外にも店舗物件の出店支援を年間100件以上手掛けており、飲食店を中心とした40,000社を超えるテナント様とのネットワークがございます。大家様は安心して客付け(リーシング)を弊社にお任せいただけます。

実績

弊社には、多数のサブリース契約実績がございます。

サブリース事例

前テナント:食堂 > 転貸後:居酒屋

サブリース事例

前テナント:コインロッカー  > 転貸後:やきとん

サブリース事例

前テナント:中華料理店 > 転貸後:肉バル

サブリース事例

前テナント:ラーメン屋 > 転貸後:接骨院

不動産所有者様のサブリース事例

事例①  ビルイメージとテナントリーシング

 この事例の物件の大家様は、それまで、所有しているビルの管理とテナントの入れ替えは、不動産管理会社にすべて委託していました。
しかし、その管理会社様は店舗の客付け(リーシング)が専門でなく、入れ替えのたびにビルに入居するテナント様の業種イメージが、ご自身の考えているものと異なってしまう事にお悩みでした。

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大家様としては、物件は1階でビルの顔になるため、大衆的な業態やごちゃごちゃした業態ではなく、キレイな業態をご希望との事。
そこで弊社は、大家様のご希望に沿いそうな業種を関西で複数店舗運営しているテナント様に対し、東京1号店向けとして当物件をお勧めしました。テナント様も初の東京進出という事で慎重でしたが、元々お付き合いのあった弊社が間に入るのなら、という事で契約成立に至ることとなり、結果として入居テナント様、大家様双方からのご満足を頂くことが出来ました。

事例②  30年振りのテナント入れ替え

こちらは、所有している不動産の店舗区画に30年以上入居していたテナント様が退去する事になってしまった大家様を支援させていただいた際の事例です。
こちらの物件では、大家様が長年一つのテナント様と親密だった為に、管理の手間もほぼなく、トラブルも起きにくい状態になっていました。互いの強固な信頼関係がある事で、本来なら賃貸人と賃借人の間で発生しうる煩雑さや問題が、ほとんど表面化しなくなっていたのです。そのため、入れ替えの際は相当に困った様子でした。
賃貸を開始した30年前当時と現代では不動産の賃料や預かり保証金の相場が大きく変わっている事に戸惑い、これから新たなテナント様と関わりを持って、管理していくことに、大変な不安を感じていたからです。

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そこで、弊社はサブリースをご提案し、物件をまず弊社が借り上げる事により、退去テナント様との保証金の返還や立替清算、後継テナント様の募集と入居後の管理まで、全て引き受ける事といたしました。
最終的には弊社が、若者に人気の飲食テナント様をお連れしたところ、入居に至りました。大家様は、契約や管理について気を回す事がなくなってからも、所有しているビルが気になるようで、しばしばお店を尋ねて行っていました。しかし、その様子は貸主ではなくお店の常連客のようで、商売の調子や新メニューについて尋ねるなど、テナント様とゆっくり新たな関係性を築いていっておられるようです。

事例③  管理会社ではない、店舗専門サブリースという選択

不動産の中で店舗物件は極めて特殊な物件の領域で、多くの場合、店舗の管理は住居の管理を主として行う不動産管理会社が兼業して行っています。
そのような状況の物件で、弊社がサブリースする事で、問題が解決した事例をご紹介します。この物件には当時、飲食店が入居していたのですが、たびたび匂いや騒音で近隣と揉めたり、ボヤ騒動を起こしたりと、トラブルが続いていました。管理会社様も普段慣れていない店舗の管理で、有効な解決方法を見いだせない状況でした。そうこうしているうちに、ついには解約という事に。
その後、募集を出しても、同じような飲食業種からの問い合わせばかりで、客付け(リーシング)も難航してしまい、大家様、管理会社様共に出口の見えない状況が続いていました。

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まず、我々が最初に行ったのは、物件の設備や用途、物件周辺の商圏調査です。そこで、この物件に入居が可能で、周辺商圏ともマッチする業種を洗い出し、リストアップしました。
その後、リストアップした幅広い業種にアプローチを重ねた結果、整骨院のテナント様をお連れすることが出来、大家様の承諾のもと無事入居に至りました。
入居してからも、テナント様側から運営や店舗設備に関する様々な質問や依頼事がありましたが、弊社には店舗物件の専門家としての知見があり、事前の調査も行ったおかげで、問題なく対応しています。弊社がサブリースに入ったことで、所有者様は頭を悩ませてきたテナント対応から解き放たれ、管理会社様も不慣れな店舗のテナント対応を離れて主業に専念することが出来、双方ご満足いただく結果となりました。

FAQ

サブリースを依頼すると知らない間に、自分のよくわからないテナントが入居してしまうのでは?

弊社入居テナントを選定する際に必ず大家様の承諾をいただいております。また、ビルイメージ等の観点から、入居テナントの業種や規模に希望がある際には、予めご指定いただければ、それに合うテナント様をお探しいたします。
対応可能なエリアを教えて下さい。

一都三県(東京・神奈川・千葉・埼玉)の物件に対応しています。
所有している物件を任せたいのですが、サブリース以外の選択肢はありますか?

設計工程については、弊社内では取り組んでおりませんが、外部のパートナーと連携して、対応することはできます。
所有しているビルの1Fのみが店舗なんだけど、1Fのみサブリースも対応できますか?

はい。弊社のサブリースは、1区画から承っておりますので、1FのみやB1のみの店舗区画の場合で引き受けさせて頂きます。勿論、区分所有の店舗物件もお引き受けできます。
入居先が、建物躯体に穴を開けたり、匂いや音で近隣の方とトラブルにならないか不安です。

弊社は、テナント様と店舗特有のトラブルについて熟知しておりますので、発生しやすいトラブルについては未然に防ぎ、万一起こってしまった場合の対応も心得ております。また、重要度の高い事項については、必ず確認の上、書面にて許可を得るようにしています。

ご不明点等ございましたらお気軽にお問い合わせください。

転貸 サブリースの問い合わせ